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“移民”指数最高的城市竟然是……


中国哪些城市最“移”居?

近日,贝壳研究院基于贝壳平台真实购房成交数据进行研究,描绘出了一幅中国人口迁徙居住图景。

研究发现,2019年粤港澳大湾区是国内人口流入最多的移民城市群。

其中,深圳的移民指数在北、上、广、深四个一线城市中位居第一。

而令人意外的是,东莞,这个看似低调的城市,2019年移民指数不仅在“新一线”城市中居于首位,甚至在32个样本城市中移民指数也是当之无愧的NO.1

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32城移民指数PK,谁胜一筹?

购房成交数据是反映人口长期迁徙定居趋势的重要支撑。

贝壳研究院根据2020年上半年32城二手房交易中非本地客源比例,经标准化处理后,得到“移民”指数(指数越高,说明外来购房客户占比越高),用以比较不同城市新定居居民的特点。

从城市群角度看,粤港澳大湾区无疑是典型的移民城市群,外来购房人群占比最高,其次是中原城市群和长三角城市群。

2019年粤港澳、长三角、中原三大城市群总常住人口分别同比增加177.65、178.96和146.82万人,同比增幅分别为1.46%、0.79%和0.39%,在所有城市群中表现亮眼。

外来人口流入为房地产市场带来源源不断的购房需求,尤其是粤港澳大湾区外来人口的置业需求最显著。

分城市看,深圳、东莞、厦门的移民指数分别居一线、新一线、二线城市首位。

深圳凭借大湾区规划利好、经济发展活力强、相对宽松的落户条件等优势,对人口表现出强大吸引力。

2019年常住人口与户籍人口比值达到2.72,成为外来人口购房占比最多的城市;东莞承接深圳产业外溢,制造业较为发达,外来流入人口大,2019年常住人口户籍比达到3.37,在样本城市中居于首位。厦门作为旅游型城市,吸引大量省内客户前来购房。

值得注意的是,一线城市中北京和上海常住户籍比并不低,但是移民指数排名相对靠后。

这可能是因为与新一线城市相比,北京、上海居住负担与落户门槛相对较高,外来人口定居较为困难。

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深圳近8成房被外地人买走了

各城市以开放包容的姿态吸引着不同区域的人口迁入,受制于区域位置、户籍政策、产业发展等多种因素影响,各城市在吸引人口规模、户籍来源方面存在一定差异。

如果将各城市购房人群来源地划分为本市、省内非本市及省外,可以看出,绝大部分样本城市仍以省内客户购房占据主导地位

但结合城市发展特点和置业客户来源结构看,样本城市又可以划分为三种不同类型。

都市圈核心城市占据绝对优势,对外地人口具有高能吸纳能力。

深圳、北京、上海作为粤港澳、京津冀、长三角三大城市群的核心城市,对省(市)外的人口虹吸效应大,购房人群中外地客户占比较高,尤其是深圳,近8成的成交房源被外地客户买走了

核心城市外溢,周边城市强势崛起,吸引人口迁入的势力范围外扩。

毗邻于都市圈核心城市,杭州、天津、苏州、佛山等沿海城市凭借独特优势承接外溢的产业与人口,对人口的吸引力逐渐向省外周边城市扩张。

其中,杭州这座城市购房人群中,省外购房客户已经撑起了半边天,占比达到53%,主要吸引安徽、江西、河南、江苏等周边省份的客户前来置业。

省会光环效应显著,郑州、合肥等城市对省内客群具有更强吸引力。

得益于省会中心城市战略地位、人才优惠政策等优势,中西部省份可谓是举全省之力重点发展省会城市,郑州、合肥、长沙、武汉、成都等城市对省内人口表现出强大的虹吸效应,省内购房客群占比达到8成以上,省内非本地购房人群占比也超过5成。

以郑州为例,作为人口大省河南的省会,其对各地级市人口的吸纳能力突出,省内购房客户占比达到93.4%,也即是每10个购房客户中,至少有9个都是河南老乡。

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广州人爱买佛山房,深圳新居民潮汕多

粤港澳大湾区已成为最具移民活力的城市群,那些新定居湾区的购房客户来源地有何特点?

相较于其他城市群,粤港澳大湾区重点城市并非“一极独大”,而是呈现多极化趋势发展,深圳、广州、东莞、佛山、珠海等城市均对外来人口表现出较大的吸引力,成为人口迁徙定居的重要目的地。

同为湾区内城市,五个重点城市购房客户来源表现出不一样的特质。

广佛对省内人口的吸引力更强,购房客群中省内客户均超5成;珠海次之,省内客户占比超4成。而深莞省内购房尚未超过3成。

与同为一线城市的深圳相比,广州平均不超3万的房价对购房客户更为友好;佛山不超过1.5万的房价,在湾区重点城市中属于房价洼地。

具体从城市来源看,广州、佛山、珠海对省内人口的吸纳呈现较为类似的势力范围,购房客户来源地TOP15中基本上被省内地级市所承包。

深圳和东莞省内购房客群略有差别,深圳新定居居民中多以潮汕民系为主,而东莞省内购房客群中广府民系占比较高。

值得注意的是,广州人喜欢去佛山买房,佛山购房客群中除本城市户籍居民外,广州人占比最高,为5.1%,这主要是因为随着广佛一体化的推进,地铁轨道交通拉近了广佛之间的时空距离,且佛山的房价仅为广州的一半左右。

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全国人民都爱大湾区

曾经的珠三角,仅是广东人民的珠三角,如今经过20多年的快速发展,已经跃居成为全国人民的粤港澳大湾区,凭借较强的经济发展活力和宽松的落户政策,吸引全国各地人民前来置业定居。

贝壳研究院数据显示,湖南、湖北、江西、河南正成为粤港澳大湾区重点城市新定居居民的输送大省,其中深圳购房客群中来自这四个省份的客户占比为41.6%,东莞购房客户中占比45.1%。

不可忽视的是,空间上的距离始终无法阻挡人们到湾区买房置业的决心,其余省份居民同样占据一席之地,其中黑龙江人跨越3000多公里前往湾区购房,且所占比例并不低。

城市的发展不断打破界限,流动的人口迁徙居住图景正在上演。

都市圈核心城市如北京、上海等,仍然占据绝对的人口吸纳优势;都市圈周边城市如杭州、天津承接产业和人口外溢,吸引人口的势力范围向省外扩张;中西部省会城市如郑州、武汉等,新定居居民以省内客户占主导。

未来经济发展不再是单个城市之间的比拼,而是承载区域发展的“圈群”之间的PK,都市圈应加强内部融合,由点到面,打造出区域协同、高质量发展的空间格局。






 

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